30년을 지탱한 제도가 왜 무너지는가

중국 정부가 결단했다. 30년 이상 부동산시장의 근간을 이루던 선분양 제도를 폐지하고, 완공된 주택만 판매하는 후분양 체계로 전환한다는 것이다.

이 발표가 의미하는 바는 단순한 정책 수정이 아니다. 중국 경제의 성장 동력이었던 부동산 시스템 자체가 기능 불능 상태에 빠졌다는 진단이자, 그 악순환을 끊기 위한 근본적 재설계를 의미한다.

그런데 왜 지금인가. 그리고 왜 이 제도가 부동산 위기의 원인이 되었을까.

선분양은 어떻게 부동산을 키웠나

선분양 제도의 논리는 단순하면서도 강력했다. 개발사가 공사를 시작하기도 전에 미리 집을 팔아서 돈을 모은다. 그 돈으로 건설을 진행하고, 완공되면 주민에게 넘긴다. 건설사 입장에서는 건설 비용을 자체적으로 조달할 필요가 없었다. 구매자들의 선금이 곧 건설 자본이 되기 때문이다.